Reno*のニホヘト。【1回目】

Reno*のニホヘト。

どうもReno*吉川です。今日から(不)定期的にReno*にかかわる様々なことを語っていくことにします。今更っすか?って感じもするんですけど、、 語ります!! (笑)。内容はリノベーションは本業なんでもちろん触れますけど、より身近なところで、例えばDIYでブルックリン風の部屋にする方法とか、バルコニーでおいしいトマトを育てる方法とか、リノベか?って話も語ります。最近日本で益々話題のAirbnbや民泊の法的な話もしようかな。あとはこれから家を買ってリノベーションしようって方もそうでない方も、不動産経営をお考えの賃貸オーナーや投資家さんにも読んでいただけるような内容にしたいなあ~と思っております。頑張りますよ!!

 

「今更聞けないリノベーションとリフォームの違い」

 

はい。では、記念すべき最初のテーマは「今更聞けないリノベーションとリフォームの違い!!」です。ベタです(笑)。でもまあ、しばらくはこんな感じで、もう知ってるよ~ってな内容も書きます。自分が整理する為にも。。

 

では早速本題に、リノベーションって言葉は今ではもう当たり前のように使われていますよね。割と広いスペースをリノベーションコーナーに割く書店があるぐらい本や雑誌もたくさん出版されています。なので、ここでわざわざ説明しなくても本屋で調べたり、インターネットで 「リノベーション・リフォーム・違い」の3キーワードで検索するとほぼほぼわかります(笑)。

私も検索してみました。一般的には下記のように、どちらかと言えば工事の内容で分けているサイトが多いですかね。

 

【リフォーム】・・・壊れていたり、汚れていたり、老朽化している部分を直し、建物を建築時の状態に戻すこと。例えばキッチン設備の変更、壁紙の張り替えなど。原状回復。

 

【リノベーション】・・・大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めること。例えば耐震性を高める為の壁の補強工事。家族構成にあわせて間仕切壁をなくしたり増やしたりすること。

 

他には、リノベ業界の某巨匠が言ってましたが、リフォームは「Re+Form」と書くので「Re=再び、新たに」と言う単語と、「Form=形状、姿」と言う単語を併せて、「形(ハード)を新たにつくり直す」とか「新築時の姿に戻す」みたいな意味合いだと。逆にリノベーションは「Re+Innovation」と書くので、「Re」と「Innovation=革新、刷新」を併せて、リフォームのようにハードに手を加えるだけでなく、そこからもう一歩先の部分、デザインはもちろんトレンドや住まい手のニーズ、場合によっては用途変更なども、そう言ったソフトの部分で革命を起すくらいのことを施すこと。「新築時よりも価値を向上させること」なのだと。。さすが巨匠、納得です。確かにそうですよね。20年前の使われ方と今とではやっぱり違います。

 

「我々はあえてリノベーションを勧めない」

 

実際にReno*でもこの2つの違いを説明することが度々あります。ただ、ここで注意しなければいけないのが、必ずしもリノベーションをすれば良いってものでもないという事です。我々はあえてリノベーションをお勧めしないこともあります。さっきの巨匠の話だけ聞くと古くなった部屋は直ぐにでもリノベーションした方が良いんじゃないか?って思いますよね。もちろんそうなんですけど。。じゃあ、何が言いたいかと言うと、Reno*はこれまでに賃貸リノベーションを多くやってきました。賃貸の場合は実際には住まないオーナーがお金を払って行う工事(※これ以外の方法もありますけど、それはまた別で触れます)です。その工事費は入居者が付いて初めて家賃としての収入があり、その家賃から工事費を回収していきます。なので賃貸を付ける事は必須です。では、賃貸を付けるために最初にすることは何でしょうか?何百万もかけてリノベーションをする?違います。結果的にリノベーションをすることもありますが、まずは賃料の見直しです。

 

「賃料を下げる提案をします」

 

空室が半年くらい続いてしまい焦ったオーナーからの問合せがよくあります。直ぐに客を付くだけでなく、リノベーションすれば賃料が上がるのは当然で、更には空室期間の賃料までも取り戻せるんでしょ。でも工事費はあまり出せないけどね、、的な相談です。

後日、現調と賃料査定のために現調に行くのですが、半分以上の割合で相場より高く募集しています。部屋は築年数もそれなりなので古さを感じさせる部分も当然にあります。そこにがっつりリノベーションして賃料を上げる方法もありです。そこまでしないで部分的にリフォームを入れることも可能です。でも、さっきの巨匠の話では無いけれど、リフォームだけじゃ賃料アップは見込めません。あと今は使えている設備も数年後には壊れてしまう可能性もあります。

じゃあどうするか?こういう場合にReno*は、現状のお部屋が相場に合うように5,000円とか10,000円とか今よりも賃料を下げる提案をします。下げるというか適正賃料にするという方が正しいですかね。それはつまり年間に5,000円×12ヶ月=60,000円の投資をすること同じです。工事費に何百万も使い、その後何年もかけて回収していくよりも少しの投資で大丈夫です。周辺相場よりもやや安くなるのでお客さんも直ぐ付きます。付けば60,000円なんてあっという間です。安定の家賃収入でお金も貯まります。ただし、経年で遅かれ早かれ工事は必要になります。その準備のためにもお金を貯めることは必須です。なので、まずは空室を無くすことが大切であり、リフォーム、リノベーションはそのためのツールのひとつなのです。決してリノベーションが主役ではありません。

 

「オーナーに儲かってもらわないと我々も儲からない」

 

でも、リノベーションできなかったらReno*も困るのでは?ってよく聞かれます。確かにそうです(笑)。でも、そもそもオーナーに儲かってもらわないと我々も儲からないですし、長いお付き合いがしたいな~と考えております。そのためにリノベーションが最善のツールであれば提案をします。建替えて新築を勧めることもあるかもしれません。極端な話ですが(笑)。

 

はい、ちょっと賃貸よりの話になりましたが、最初に戻ると「リフォームとリノベーションの違い?」って結果どうでもよくて、敢えて分けるならそれも良いと思いますが、そんなの特に大事なことではないのです。実需でも賃貸でも、そこに係わる人がみんな幸せであれば良いってことです。極論。(笑)

 

みなさん、そんなReno*にお気軽にお問合せください!!

http://www.reno-style.com/

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